山西運(yùn)城某小區(qū)開(kāi)發(fā)商：從源頭上建無(wú)狗社區(qū) 律師：買(mǎi)賣雙方若自愿簽協(xié)議屬有效合同

不養(yǎng)狗才能買(mǎi)房 霸王條款？

前年和去年的購(gòu)房意向書(shū)中標(biāo)明“履行禁狗條款”

“承諾不養(yǎng)狗才能買(mǎi)房”，近日，山西運(yùn)城某小區(qū)為打造無(wú)狗社區(qū)，向購(gòu)房者提出了特殊要求。昨天，該小區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商告訴北京青年報(bào)記者，這條規(guī)定屬于“軟約束”，是希望從源頭上建設(shè)無(wú)狗社區(qū)。

針對(duì)此事，律師表示，開(kāi)發(fā)商的禁狗條款已明確告知消費(fèi)者，買(mǎi)賣雙方在自愿的前提下達(dá)成協(xié)議，應(yīng)屬有效的合同。

現(xiàn)象

不文明養(yǎng)狗行為

成為物管頭疼問(wèn)題

該小區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司一位李姓工作人員介紹，2005年公司就在運(yùn)城開(kāi)發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)，而部分業(yè)主養(yǎng)狗的問(wèn)題也成為小區(qū)物管最頭疼的事，“物管幾乎每天都會(huì)接到業(yè)主投訴，有狗在小區(qū)隨處便溺，花園、電梯等地都是重災(zāi)區(qū)。”

隨后小區(qū)物管加強(qiáng)了管理，在小區(qū)設(shè)置文明養(yǎng)狗標(biāo)語(yǔ)，并設(shè)立了由物管人員和小區(qū)業(yè)主組成的“紅馬夾行動(dòng)”，定期組織人員在小區(qū)內(nèi)清掃寵物糞便。

但是勸導(dǎo)行動(dòng)治標(biāo)不治本，外加看到各地頻發(fā)狗咬傷人的惡性事件，“隨著有更多的新樓盤(pán)投入建設(shè)和銷售，公司也在探討如何從源頭上禁止養(yǎng)狗，建設(shè)無(wú)狗社區(qū)，也就有了后來(lái)的‘禁狗條款’?！崩钚展ぷ魅藛T告訴北青報(bào)記者。

質(zhì)疑

一刀切政策

有“霸王條款”之嫌

看到“無(wú)狗社區(qū)”成立，一些飽受小區(qū)寵物狗便溺之?dāng)_的網(wǎng)友表示支持，“自由選擇不養(yǎng)狗，沒(méi)毛病”。但也有網(wǎng)友認(rèn)為，雖然存在一些不文明的養(yǎng)狗行為，但是還有很多居民文明養(yǎng)狗，開(kāi)發(fā)商一刀切的政策不可取，質(zhì)疑這條規(guī)定有霸王條款之嫌。此外，也有網(wǎng)友提到，“如果有的消費(fèi)者是需要導(dǎo)盲犬等工作犬的人群，他們也不能買(mǎi)房嗎？”

“踐行公民義務(wù)，履行禁狗條款”，開(kāi)發(fā)商工作人員介紹，自2017年7月1日起，客戶想要在該小區(qū)購(gòu)房，必須提前簽署這樣一份文明宣言，并且同意購(gòu)房合同附件中關(guān)于不能養(yǎng)狗的條款。

不擔(dān)心這個(gè)條款會(huì)影響銷售嗎？“這是雙向的，我們損失了這塊（養(yǎng)狗買(mǎi)房者）市場(chǎng)，但會(huì)贏得另一塊（不養(yǎng)狗買(mǎi)房者）市場(chǎng)?！崩钚展ぷ魅藛T告訴北青報(bào)記者。

效果

簽約后再養(yǎng)狗

業(yè)主被小區(qū)鄰居舉報(bào)

據(jù)悉，目前在該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商新建成的55萬(wàn)平方米社區(qū)住宅內(nèi)，均要求客戶購(gòu)房前簽署“無(wú)狗條款”，同意不能養(yǎng)狗才能買(mǎi)房。至于有網(wǎng)友提到的導(dǎo)盲犬問(wèn)題，工作人員表示目前尚未遇到該情況。

那么，這個(gè)條款效果如何呢？據(jù)工作人員介紹，自2017年7月規(guī)定出臺(tái)后，確實(shí)曾有業(yè)主簽了合同以后養(yǎng)狗，但很快被周圍鄰居發(fā)現(xiàn)并告知物管工作人員，隨后在物管人員的勸導(dǎo)下，該業(yè)主也同意將狗送走。

“‘禁狗條款’只是一個(gè)軟規(guī)定，如果有業(yè)主簽條款后想再養(yǎng)狗，我們也不能侵犯他的物權(quán)，但是我們?cè)偃ズ蜆I(yè)主協(xié)商的時(shí)候就有了依據(jù)，也就是你在購(gòu)房前已經(jīng)同意讓渡部分權(quán)利?！边@位工作人員介紹，目前在該公司下屬其他已建成小區(qū)，并無(wú)規(guī)定不能養(yǎng)狗，工作人員也是以勸導(dǎo)為主。

律師

若雙方自愿 簽訂則合同有效

北京市盈科律師事務(wù)所律師朱增敏告訴北青報(bào)記者，該房屋開(kāi)發(fā)商事先在合同中已設(shè)置禁止養(yǎng)狗條款，且在簽訂合同之前已明確告知此條款。買(mǎi)賣雙方在自愿的前提下，達(dá)成協(xié)議。

我國(guó)合同法第52條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。上述協(xié)議并不違反相關(guān)法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效的合同。

針對(duì)目前出現(xiàn)的少數(shù)住戶養(yǎng)狗現(xiàn)象，朱增敏表示，該行為已經(jīng)違反了此前的合同約定，養(yǎng)狗的住戶或?qū)⒊袚?dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。但因購(gòu)房合同的甲乙雙方為開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者，所以如果出現(xiàn)住戶違規(guī)養(yǎng)狗的情況，只能由開(kāi)發(fā)商對(duì)其提起訴訟，其他住戶不能直接起訴。如果其他住戶認(rèn)為養(yǎng)狗行為確實(shí)影響到自己的生活，且在此前購(gòu)房合同中存在相關(guān)附加條款，可以要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行相應(yīng)補(bǔ)償。

（記者 熊穎琪 張?jiān)码?/p>