房地產(chǎn)市場下半年有望好轉(zhuǎn)，重點城市“金九銀十”可期

7月8日，植信投資研究院發(fā)布《2022年房地產(chǎn)市場下半年展望報告》，植信投資首席經(jīng)濟學(xué)家兼研究院院長連平在發(fā)布會上提到，下半年房地產(chǎn)放松政策仍有加碼空間，寬松的政策預(yù)期將進一步支持房地產(chǎn)市場走向復(fù)蘇。4月29日政治局會議明確表達了要支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的決心。為了房地產(chǎn)市場實現(xiàn)“三穩(wěn)”，下半年政策首要發(fā)力點在于激活購房需求，包括剛性和改善性需求，各地將“因城施策”、群策群力。

《2022年房地產(chǎn)市場下半年展望報告》顯示，下半年金融環(huán)境將進一步改善。房貸利率存在進一步下調(diào)的空間，個人按揭貸款和開發(fā)貸發(fā)放的節(jié)奏會加快；具備條件的城市將通過放松公積金貸款制度、調(diào)整房貸首付比例、取消限制性購房措施等，支持樓市健康發(fā)展。銀行將加大對房企貸款支持力度，優(yōu)質(zhì)房企或加大債券發(fā)行力度，有效增加土地購置相關(guān)的金融支持。

同時，報告認為，房地產(chǎn)市場在下半年有望出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，銷售回暖，土拍回升，投資轉(zhuǎn)正。大城市住房銷售將率先于三季度企穩(wěn)回升，并帶動房價擺脫下行通道，四季度樓市值得期盼。土地市場盡管無法與往年平均水平看齊，但隨著房企資金狀況的改善，以及部分城市土拍規(guī)則的松綁，下半年的情況將好于上半年。房屋新開工和建安工程在下半年也將扭轉(zhuǎn)此前大幅下行的態(tài)勢，房地產(chǎn)投資在三季度后“爬坡”前行，預(yù)計2022年房地產(chǎn)投資同比增長0.6%。

連平認為，年內(nèi)重點城市“金九銀十”可期。根據(jù)以往類似周期的運行特點，伴隨著房貸利率和首付比例的下調(diào)，購房者需求大致在政策釋放兩個季度后開始真正轉(zhuǎn)好。由于受到宏觀經(jīng)濟下行和疫情反復(fù)等因素影響，部分購房者存在較為濃重的觀望情緒，今年“金九銀十”行情相比以往成色可能不足。但疫情因素導(dǎo)致的前期積壓的剛性和改善性需求可能會在三季度后逐步釋放。經(jīng)濟恢復(fù)和預(yù)期改善會推動這種需求較快釋放。

同時，由于重點城市人口流入較多和收入增長較快以及需求累積較多，這些城市較有可能出現(xiàn)一定程度的“金九銀十”現(xiàn)象。若房企竣工及預(yù)售加快，樓市可能在國慶前后在重點城市率先較快轉(zhuǎn)暖。

對于土拍市場，報告認為，下半年土地市場將觸底并小幅回升。下半年土地購置面積將高于上半年。在住房銷售改善的帶動下，房企資金狀況有所好轉(zhuǎn)，有利于推動更多房企參與到土拍市場。資質(zhì)相對優(yōu)良的央企國企、以及重點城市的城投公司，有望在下半年加大購置土地的力度。

但同時，報告指出，投資者需要警惕房企局部風(fēng)險。2021年四季度以來，住房金融環(huán)境邊際改善，但是主要聚焦于“居民端”利率水平的下調(diào)，“房企端”融資環(huán)境并未實質(zhì)性獲得改善，尤其民營房企的融資仍然困難。預(yù)計下半年房地產(chǎn)市場的主要風(fēng)險仍聚集于房地產(chǎn)企業(yè)，部分房企仍將持續(xù)面臨經(jīng)營虧損、流動性短缺、債務(wù)違約三大風(fēng)險。

連平建議，為了支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，發(fā)揮好穩(wěn)增長的積極作用，針對當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的問題與風(fēng)險，有必要進一步采取有針對性的政策舉措。一是進一步釋放住房需求，引導(dǎo)商業(yè)銀行進一步提供穩(wěn)定的居民住房信貸支持，適度下調(diào)居民房貸利率。二是加大力度創(chuàng)造寬松的房企金融環(huán)境，建議商業(yè)銀行應(yīng)加快開發(fā)貸審批和發(fā)放速度，適當(dāng)提高開發(fā)貸在貸款余額中的占比，以滿足房企合理資金需求；同時加快居民住房信貸投放步伐和加大投放力度，以滿足合理購房需求。三是加快步伐增加房企非銀金融支持，包括運用債券、信托、REITs、信用違約掉期(私募CDS)或信用風(fēng)險緩釋憑證(CRMW)等工具，引入不良資產(chǎn)管理公司，緩釋房企現(xiàn)金流和債務(wù)壓力。四是繼續(xù)合理松動土拍規(guī)則，建議取消或調(diào)整競高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案，為房企留出適當(dāng)?shù)睦麧櫩臻g，適當(dāng)降低保證金繳納額度、延長出讓金繳納周期、下調(diào)部分地塊起拍價以及降低土地溢價率上限，提高房企參拍積極性。五是健全和完善風(fēng)險監(jiān)測體系。建立因地制宜、動態(tài)調(diào)整的房地產(chǎn)金融風(fēng)險監(jiān)測體系，加強行業(yè)風(fēng)險預(yù)警和防范。（計思敏）