恒大的“攻”與“守”

荊楚網(wǎng)客戶端—荊楚網(wǎng)消息（通訊員 恒宣）一季度過完，又到了各家房企公布年報的時候了。

日前恒大也發(fā)布了2019年度業(yè)績：全年實現(xiàn)合約銷售額6011億，核心利潤408.2億，資產(chǎn)負(fù)債率77.9%，凈負(fù)債率159.3%，現(xiàn)金余額2287.7億。

至此，行業(yè)的幾家頭部房企都陸續(xù)公布了年報，從背后透露都出來的一種情緒，就是“穩(wěn)”字。不僅是穩(wěn)增長，也包括“穩(wěn)”房價。與此同時，隨著行業(yè)整合趨勢的加速，尤其是經(jīng)歷這次“疫情”的大考，各家房企都有了一些新變化和新調(diào)整。

對于先知先覺的恒大來說，再次站在了時代的“最前沿”，率先行業(yè)全面啟動新戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型：高增長、控規(guī)模、降負(fù)債。

面向未來的“底氣”：土儲充足+銷售革新

在發(fā)布會上，許家印表示，“高增長”就是要實現(xiàn)銷售高速增長，今年要實現(xiàn)銷售8000億，到2022年要實現(xiàn)銷售1萬億。

這可不是普通的“加法”這么簡單，也不是什么幾個“小目標(biāo)”而已。

眾所周知，近兩年，房地產(chǎn)行業(yè)并不好過，有房企高呼“活下去”、有房企裁員過冬……今年開春更是遭遇前所未有的“寒冬”。那么，恒大要逆市“高增長”的底氣何在？

第一，土儲夠充裕，增長有保障。目前恒大擁有2.93億平米土地儲備，今年總可售面積達(dá)1.32億平方米，可售貨值達(dá)1.27萬億。按照64%的去化率保守估算，今年可實現(xiàn)銷售8110億，完成8000億銷售并無壓力。

第二，土儲夠優(yōu)質(zhì)，利潤有保證。目前恒大的土儲成本為1800元每平米，總建設(shè)成本6000余元每平米，以此計算，凈利率也能保持在10%左右。

第三，營銷夠革新，回款有確保。面對今年寒冬，恒大自2月13日開啟了顛覆性營銷革命，一舉在逆市中實現(xiàn)了一季度業(yè)績“開門紅”：銷售額1465億大增23%，銷售回款1133億大增55%，穩(wěn)居行業(yè)第一，也同時刷新恒大一季度銷售及回款最高歷史紀(jì)錄。

可見，在恒大實施新戰(zhàn)略下，優(yōu)質(zhì)、充足的土儲及創(chuàng)新性銷售策略，讓其高增長的基本面妥妥的。

許家印宣布恒大全面實施新戰(zhàn)略

以退為進(jìn)的“雄心”:嚴(yán)控規(guī)模+苦練內(nèi)功

“人情反復(fù)，世路崎嶇，行不去處，須知退一步之法”，有時候，退并不是無能或逃避，而是積蓄力量，以待時機，更好地“進(jìn)”。

對于如今的地產(chǎn)行業(yè)也同樣如此，面對波詭云譎的市場及外部環(huán)境，適時以退為進(jìn)，才能進(jìn)退自如，才能為自己的雄心大志贏得了時間。

因此，此次恒大新戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型一大重點就是嚴(yán)控規(guī)模，為一個“新恒大”打下堅實的基礎(chǔ)。

一方面嚴(yán)控土地儲備規(guī)模，實現(xiàn)土儲負(fù)增長，未來三年每年要降低3000萬平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右。一直以來，土儲作為房企最大的支出是土地款項，恒大減少土地儲備3000萬平方米，這樣就等于減少600億的支出，三年下來就1800億支出。

另一方面，多元業(yè)務(wù)投資收緊，5年內(nèi)不再投資其他任何產(chǎn)業(yè)。也就意味著，恒大將全力確保地產(chǎn)、文化旅游、健康養(yǎng)生、新能源汽車四大產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步前行。

與此同時，在管理、產(chǎn)品、成本控制等方面苦練內(nèi)功。在管理上，恒大素來狠抓隊伍、制度和文化建設(shè)，形成強大的團隊執(zhí)行力；在產(chǎn)品打造上，所有環(huán)節(jié)都從嚴(yán)管控，通過打造環(huán)節(jié)精品提升產(chǎn)品品質(zhì)，不斷增加產(chǎn)品附加值；在成本控制上，通過統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招標(biāo)、統(tǒng)一配送的標(biāo)準(zhǔn)化運營，實現(xiàn)成本持續(xù)下降。

這一系列的舉措，很明顯，恒大不是對未來沒信心，而是不斷的打磨團隊和管理，提升自身的品質(zhì)和性價比優(yōu)勢，積蓄力量以圖未來。

主動出擊的“魄力”：降負(fù)債+去杠桿

眾所周知，房地產(chǎn)是資金密集型的行業(yè),高速增長的房企普遍采用高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本的“三高一低”發(fā)展模式，所以負(fù)債率居高不下也一直成為社會的共識。

據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年房地產(chǎn)行業(yè)到期債務(wù)約1.46萬億，7月份是到期高峰，達(dá)到1490億，再加上突如其來的疫情，當(dāng)下大多數(shù)房企都會因為貧血而焦慮。

對于恒大來說，雖然負(fù)債率有點高，但有一季度的“開門紅”，大可不必?fù)?dān)心和焦慮。

恒大一季度銷售及回款對照圖

但此次恒大新戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型最大的魄力、最關(guān)鍵點就是降負(fù)債：從今年起有息負(fù)債每年平均下降1500億，到2022年要把總負(fù)債降到4000億以下。許家印甚至上升為公司戰(zhàn)略，“要用最大的決心、最大的力度，一定要把負(fù)債降下來?！?/p>

可見，恒大在保持高增長、嚴(yán)控規(guī)模的同時更加注重增長質(zhì)量，降負(fù)債、去杠桿也成了必然選擇。

分析人士認(rèn)為，強大的銷售能力、充足的土地儲備、過硬的產(chǎn)品品質(zhì)、強大的管控能力和團隊執(zhí)行力，為恒大實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)提供強有力保證。隨著新戰(zhàn)略深入推進(jìn)，三年后恒大銷售規(guī)模超萬億，負(fù)債降至行業(yè)中下水平。屆時，外界將看到一個不一樣的“新恒大”。

當(dāng)整個房地產(chǎn)行業(yè)還在討論，房企到底是先做大再做強，還是先做強還是做大，恒大卻用實際行動率先走出一條“先做大，后做強”的巨頭成長史。