給業(yè)主發(fā)錢 小區(qū)分紅背后的治理迭代

武漢市江漢區(qū)揚(yáng)子社區(qū)，兒童在新建的社區(qū)公園內(nèi)玩耍。（湖北日報(bào)全媒記者 薛婷 攝）

改造后的武漢市江漢區(qū)北湖環(huán)保社區(qū)外墻上的京劇彩繪，展示生旦凈末丑人物臉譜。    （湖北日報(bào)全媒記者 薛婷 攝）

武漢市江夏區(qū)人行小區(qū)改造后，刷黑路面、設(shè)置道閘、劃設(shè)停車位。停車費(fèi)已成為公共收益的主要來源。    （湖北日報(bào)全媒記者 汪洋 攝）

今年6月，武漢市洪山區(qū)愛家國際華城小區(qū)，拿出公共收益給業(yè)主發(fā)錢。    （由受訪者提供）

湖北日報(bào)全媒記者 汪洋 馮袁玥

見習(xí)記者 甄子萱 實(shí)習(xí)生 李俊輝

近年來，武漢多個(gè)住宅小區(qū)動(dòng)用公共收益，給業(yè)主發(fā)放現(xiàn)金或物資，讓人羨慕。

用公共收益分紅，需要具備哪些條件？有哪些注意事項(xiàng)？連日來，湖北日報(bào)全媒記者走訪多個(gè)小區(qū)。

18年老小區(qū)攢下百萬元收益

“18年來第一次領(lǐng)這個(gè)錢！”武漢市洪山區(qū)和平街愛家國際華城居民潘女士，攥著剛領(lǐng)到的200元現(xiàn)金紅包，在朋友圈寫下“下周奶茶有著落了”。6月11日起，這個(gè)擁有3899戶居民的小區(qū)，動(dòng)用78萬元公共收益給每戶業(yè)主發(fā)放現(xiàn)金。

“紅包數(shù)額不大，居民拿在手里，能增加獲得感。”愛家國際社區(qū)黨委書記王嫣感嘆。這筆看似“天上掉餡餅”的福利背后，是社區(qū)治理結(jié)下的暖心果實(shí)。

小區(qū)公共收益賬戶的充盈，源于清晰規(guī)范的制度設(shè)計(jì)。2018年8月，萬科物業(yè)公司入駐伊始，便在服務(wù)合同中明確約定：公共區(qū)域經(jīng)營收益歸屬全體業(yè)主，包括小區(qū)公共區(qū)域停車、電梯廣告、快遞柜投放等。

其中，地面停車費(fèi)成為絕對主力。據(jù)介紹，該小區(qū)建成較早，地下停車場空間不足，便在地面公共區(qū)域規(guī)劃停車位?！皢稳?0元，采用儲值卡按天計(jì)費(fèi)。比如出差五天把車開走，這段時(shí)間就不扣錢。”王嫣表示，這種靈活機(jī)制讓居民心服口服，僅此一項(xiàng)每年貢獻(xiàn)超百萬元。

“合同紅線必須劃清，公共收益必須透明?！蓖蹑探榻B，公共收益賬戶與物業(yè)費(fèi)賬戶必須嚴(yán)格分離，杜絕混用。物業(yè)按合同僅提取10%作為管理成本，其余90%全額進(jìn)入業(yè)主公共賬戶。此后，這筆“活水”持續(xù)積累，到去年底，賬戶余額已超900萬元。

“發(fā)錢是居民自己選的?！蓖蹑探榻B，今年年初，物業(yè)原計(jì)劃采購物資發(fā)放以回饋業(yè)主，但公示征求意見稿時(shí)，居民強(qiáng)烈要求“直接發(fā)現(xiàn)金”。經(jīng)業(yè)主大會投票，86%的高支持率為“發(fā)錢”決定落下關(guān)鍵一錘。

“看到錢，就是看到實(shí)惠，就是被尊重?！?月26日，家住別處的郭女士拿著房本特地回來領(lǐng)錢。工作人員介紹，這筆錢一戶一領(lǐng)，必須證件齊全、登記清楚。已有3000多戶拿到這筆實(shí)惠，還將持續(xù)發(fā)放至7月中旬。

發(fā)錢并非一時(shí)興起，而是社區(qū)關(guān)系日益和諧的見證。2024年，在社區(qū)黨委帶領(lǐng)下，愛家國際華城小區(qū)解決了幾件“老大難”的實(shí)事。難得的是，完成這些事情所需費(fèi)用全部來自公共賬戶，真正實(shí)現(xiàn)“自我造血、自我換血”。

“小區(qū)住戶多、年份久，有些基礎(chǔ)設(shè)施跟不上?！蓖蹑探榻B，去年3月起，首先新建8個(gè)含充電樁的電動(dòng)車棚，有效解決電動(dòng)車坐電梯上樓、飛線充電等問題；接著改造癱瘓的監(jiān)控系統(tǒng)，全覆蓋安裝440個(gè)高清攝像頭，24小時(shí)守護(hù)居民安全；又更換247個(gè)老化的單元供水閥門，解決頻繁修繕導(dǎo)致的大面積停水問題。

當(dāng)公共收益變成看得見的變化，再化作手中的紅包時(shí)，信任的紐帶已然重新編織。2024年，該小區(qū)物業(yè)繳費(fèi)率升至90%，創(chuàng)下歷史新高。

停車有收益

自管小區(qū)也發(fā)米和油

“我們在這里住了20多年，這是破天荒的事！”6月26日上午，江夏區(qū)紙坊街古驛道89號，嘉麗精剪坊老板劉家志忙著給顧客理發(fā)，他回想起半年前在小區(qū)領(lǐng)取專屬福利的場景，記憶猶新。

“用公共收益購置的，有大米、食用油等，每家都有份。歲末年初，大家領(lǐng)到小區(qū)發(fā)的物資，心里暖洋洋的?！眲⒓抑镜钠拮訕纷套痰匮a(bǔ)充。

劉家志老家在嘉魚縣潘家灣鎮(zhèn)三灣村，2003年來武漢打拼，在江夏紙坊鬧市區(qū)臨街的人行小區(qū)買了商品房，一樓門面，二樓住房，加起來90多平方米。2005年，夫妻倆開起了理發(fā)店。

人行小區(qū)52戶148人。在他們印象中，這是典型的無物業(yè)老舊小區(qū)，路面坑坑洼洼、樓道雜物堆積、樹木遮天蔽日……各種問題嚴(yán)重影響居民生活，特別是停車鬧了不少矛盾——小區(qū)由樓房合圍而成，類似一個(gè)四合院，場地有限，以前拒絕外來車輛入內(nèi)，往往將門一鎖了之，導(dǎo)致外面的車進(jìn)不來，里面的車也出不去，車主只能不停按喇叭，常有人因此報(bào)警。

變化發(fā)生在2023年。這年春天，人行小區(qū)成立自管小組，積極向所屬的沙羨社區(qū)和有關(guān)部門反映情況，爭取到老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，同時(shí)發(fā)動(dòng)居民眾籌，解決了一批急難愁盼的問題，如刷黑路面、設(shè)置道閘、粉刷樓道、裝修監(jiān)控室等。

“這次改造，小區(qū)面貌一新，我們特別劃設(shè)了18個(gè)車位，外來車輛按每輛車每小時(shí)3元、全天20元封頂?shù)臉?biāo)準(zhǔn)收取停車費(fèi)?！弊怨苄〗M成員常建明說。

人行小區(qū)自管小組由7人組成，64歲的常建明是核心成員之一，“大家都很熱心，平時(shí)要忙著上班，我退休在家，有的是時(shí)間，很多閑事我來管?！?/p>

小區(qū)停車場對外開放，帶來了公共收益。今年年初，自管小組決定拿出其中6700多元，購置大米、食用油等生活物資，以戶為單位向居民發(fā)放，讓大家在寒冬中感受到來自小區(qū)的關(guān)懷與回饋。

記者查看常建明提供的小區(qū)收支表發(fā)現(xiàn)，每筆賬都記得清清楚楚，如2024年8月清除外墻危險(xiǎn)物花費(fèi)1200元，2024年11月休閑椅刷油漆花費(fèi)100元，2025年6月道閘系統(tǒng)升級改造花費(fèi)3000元。

“經(jīng)過升級改造，道閘更靈敏了！”劉家志說，他的理發(fā)店開在臨街一樓，離小區(qū)道閘較近，以前道閘出現(xiàn)故障，經(jīng)常是他“手動(dòng)”開啟，如今這種情況越來越少了，“升級改造前，征求了大家的意見；升級改造后，也有了肉眼可見的效果。這筆錢用得值！”

據(jù)悉，人行小區(qū)“微改造”“微治理”經(jīng)驗(yàn)正在當(dāng)?shù)赝茝V，與之相鄰的物匯再生小區(qū)，也仿照成立自管小組，2024年底進(jìn)行“微改造”——設(shè)置道閘，平整路面，劃設(shè)停車位，并定期公開賬目收支情況。小區(qū)居民們殷切地期待著，有一天也能領(lǐng)到米和油！

18萬元公共收益用了17萬

再分紅有點(diǎn)難

與沙羨社區(qū)人行小區(qū)自管不同，江夏區(qū)紙坊街職中社區(qū)城明花園是個(gè)物業(yè)小區(qū)。今年元旦，業(yè)主們也領(lǐng)到了業(yè)委會用小區(qū)公共收益購買的生活物資。

城明花園小區(qū)共有811戶居民，每戶發(fā)放10公斤香米、5升玉米油及一提衛(wèi)生紙，共計(jì)約180元，總金額17萬元。

城明花園2003年首期開盤，59歲的鄭金梅2012年住進(jìn)小區(qū)，住在6棟3單元，是一名活躍的社區(qū)志愿者，享受此次福利待遇后，坦言“既意外，又不意外”。“意外”，因?yàn)檫@是該小區(qū)入住20多年來，第一次給業(yè)主發(fā)福利；“不意外”，因?yàn)椤斑@本來就是業(yè)主們的錢”。

城明花園小區(qū)第二屆業(yè)委會于2023年9月成立。業(yè)委會主任董波介紹，小區(qū)現(xiàn)有固定停車位402個(gè)，停車費(fèi)加上自動(dòng)飲水機(jī)進(jìn)場費(fèi)用、電梯廣告等公共收益加起來，全年近30萬元。

新物業(yè)進(jìn)駐時(shí)，業(yè)委會與之商定，公共收益按6∶4比例分成。也就是說，業(yè)委會每年有近18萬元公共收益可供支配，剩下12萬元?jiǎng)t歸物業(yè)公司。

董波表示，很多業(yè)主都期待這個(gè)做法能夠延續(xù)下去，業(yè)委會也爭取年年有分紅，讓大家體驗(yàn)到做小區(qū)主人的感覺。

粗略算賬，發(fā)現(xiàn)錢不夠用。

據(jù)悉，該小區(qū)公共收益開銷主要用在兩個(gè)方面，第一塊，公共福利，給業(yè)主發(fā)放米、油等生活物資，年初已經(jīng)用了17萬元；第二塊，小區(qū)專項(xiàng)維修費(fèi)用，第一季度已報(bào)銷5萬元，后面還有三個(gè)季度。

董波介紹，下半年還有很多事情要做，比如解決樓棟屋頂滲漏、增設(shè)電動(dòng)車停車位、引進(jìn)新能源車充電樁等，這些都需要錢。

有業(yè)內(nèi)人士預(yù)言，如果前期沒有一定積累，后續(xù)定期分紅，可能難以為繼。

城明花園小區(qū)物業(yè)經(jīng)理李艷透露，物業(yè)公司于2023年12月1日進(jìn)場，現(xiàn)有22人，涉及客服、保潔、保安和工程維修等，一個(gè)月全員工資、水電費(fèi)近6萬元，全年開支近72萬元。該小區(qū)物業(yè)繳費(fèi)率約82%，全年可收取68萬元。她表示，“有公共收益分成加持，才勉強(qiáng)保持盈利?！?/p>