啥樣的小區(qū)，給業(yè)主發(fā)錢？

湖北日報全媒記者 汪洋 馮袁玥 見習(xí)記者 甄子萱 實習(xí)生 李俊輝

近年來，武漢多個住宅小區(qū)動用公共收益，給業(yè)主發(fā)放現(xiàn)金或物資，讓人羨慕。

用公共收益分紅，需要具備哪些條件？有哪些注意事項？連日來，湖北日報全媒記者走訪多個小區(qū)。

18年老小區(qū)攢下百萬元收益

“18年來第一次領(lǐng)這個錢！”

武漢市洪山區(qū)和平街愛家國際華城居民潘女士，攥著剛領(lǐng)到的200元現(xiàn)金紅包，在朋友圈寫下“下周奶茶有著落了”。6月11日起，這個擁有3899戶居民的小區(qū)，動用78萬元公共收益給每戶業(yè)主發(fā)放現(xiàn)金。

“紅包數(shù)額不大，居民拿在手里，能增加獲得感?！睈奂覈H社區(qū)黨委書記王嫣感嘆。這筆看似“天上掉餡餅”的福利背后，是社區(qū)治理結(jié)下的暖心果實。

小區(qū)公共收益賬戶的充盈，源于清晰規(guī)范的制度設(shè)計。2018年8月，萬科物業(yè)公司入駐伊始，便在服務(wù)合同中明確約定：公共區(qū)域經(jīng)營收益歸屬全體業(yè)主，包括小區(qū)公共區(qū)域停車、電梯廣告、快遞柜投放等。

其中，地面停車費成為絕對主力。據(jù)介紹，該小區(qū)建成較早，地下停車場空間不足，便在地面公共區(qū)域規(guī)劃停車位。“單日10元，采用儲值卡按天計費。比如出差五天把車開走，這段時間就不扣錢?！蓖蹑瘫硎?，這種靈活機制讓居民心服口服，僅此一項每年貢獻超百萬元。

“合同紅線必須劃清，公共收益必須透明。”王嫣強調(diào)，公共收益賬戶與物業(yè)費賬戶必須嚴(yán)格分離，杜絕混用。物業(yè)按合同僅提取10%作為管理成本，其余90%全額進入業(yè)主公共賬戶。此后，這筆“活水”持續(xù)積累，到去年底，賬戶余額已超900萬元。

“發(fā)錢是居民自己選的?！蓖蹑探榻B，今年年初，物業(yè)原計劃采購物資發(fā)放以回饋業(yè)主，但公示征求意見稿時，居民強烈要求“直接發(fā)現(xiàn)金”。經(jīng)業(yè)主大會投票，86%的高支持率為“發(fā)錢”決定落下關(guān)鍵一錘。

“看到錢，就是看到實惠，就是被尊重?！?月26日，家住別處的郭女士拿著房本特地回來領(lǐng)錢。工作人員介紹，這筆錢一戶一領(lǐng)，必須證件齊全、登記清楚。已有3000多戶拿到這筆實惠，還將持續(xù)發(fā)放至7月中旬。

發(fā)錢并非一時興起，而是社區(qū)關(guān)系日益和諧的見證。2024年，在社區(qū)黨委帶領(lǐng)下，愛家國際華城小區(qū)解決了幾件“老大難”的實事。難得的是，完成這些事情所需費用全部來自公共賬戶，真正實現(xiàn)“自我造血、自我換血”。

“小區(qū)住戶多、年份久，有些基礎(chǔ)設(shè)施跟不上。”王嫣介紹，去年3月起，首先新建8個含充電樁的電動車棚，有效解決電動車坐電梯上樓、飛線充電等問題；接著改造癱瘓的監(jiān)控系統(tǒng)，全覆蓋安裝440個高清攝像頭，24小時守護居民安全；又更換247個老化的單元供水閥門，解決頻繁修繕導(dǎo)致的大面積停水問題。

“改造項目所需金額較大，我們就考慮發(fā)動居民力量，對改造工作全程監(jiān)管?！蓖蹑掏苿映闪⑸鐓^(qū)監(jiān)委會，成為資金使用和項目推進的監(jiān)督人。去年以來，愛家國際社區(qū)黨委統(tǒng)籌居委會、物業(yè)及監(jiān)委會，形成三方聯(lián)動機制。具體項目必須經(jīng)業(yè)主大會表決，招投標(biāo)全程公示，資料存檔可查。

以電動車棚改造為例，小區(qū)監(jiān)委會成員賴為民退休前是單位招標(biāo)專家?guī)斐蓡T，每一版標(biāo)書都由他看過、改過。鋼材進場施工后，曾擔(dān)任質(zhì)檢高級技師的黨員肖強，則現(xiàn)場監(jiān)督施工，拿著卡尺檢驗鋼材。

當(dāng)公共收益變成看得見的變化，再化作手中的紅包時，信任的紐帶已然重新編織。2024年，該小區(qū)物業(yè)繳費率升至90%，創(chuàng)下歷史新高。

停車有收益，自管小區(qū)也發(fā)米和油

人行小區(qū)改造后，刷黑路面、設(shè)置道閘、劃設(shè)停車位。停車費已成為公共收益的主要來源。湖北日報全媒記者 汪洋 攝

“我們在這里住了20多年，這是破天荒的事！”

6月26日上午，江夏區(qū)紙坊街古驛道89號，嘉麗精剪坊老板劉家志忙著給顧客理發(fā)，他回想起半年前在小區(qū)領(lǐng)取專屬福利的場景，記憶猶新。

“用公共收益購置的，有大米、食用油等，每家都有份。歲末年初，大家領(lǐng)到小區(qū)發(fā)的物資，心里暖洋洋的。”劉家志的妻子樂滋滋地補充。

劉家志老家在嘉魚縣潘家灣鎮(zhèn)三灣村，2003年來武漢打拼，在江夏紙坊鬧市區(qū)臨街的人行小區(qū)買了商品房，一樓門面，二樓住房，加起來90多平方米。2005年，夫妻倆開起了理發(fā)店。

人行小區(qū)52戶148人。在他們印象中，這是典型的無物業(yè)老舊小區(qū)，路面坑坑洼洼、樓道雜物堆積、樹木遮天蔽日……各種問題嚴(yán)重影響居民生活，特別是停車鬧了不少矛盾——小區(qū)由樓房合圍而成，類似一個四合院，場地有限，以前拒絕外來車輛入內(nèi)，往往將門一鎖了之，導(dǎo)致外面的車進不來，里面的車也出不去，車主只能不停按喇叭，常有人因此報警。

變化發(fā)生在2023年。這年春天，人行小區(qū)成立自管小組，積極向所屬的沙羨社區(qū)和有關(guān)部門反映情況，爭取到老舊小區(qū)改造項目，同時發(fā)動居民眾籌，解決了一批急難愁盼的問題，如刷黑路面、設(shè)置道閘、粉刷樓道、裝修監(jiān)控室等。

“這次改造，小區(qū)面貌一新，我們特別劃設(shè)了18個車位，外來車輛按每輛車每小時3元、全天20元封頂?shù)臉?biāo)準(zhǔn)收取停車費?！弊怨苄〗M成員常建明說。

人行小區(qū)自管小組由7人組成，64歲的常建明買的二手房，住在二單元4樓，是核心成員之一，“大家都很熱心，平時要忙著上班，我退休在家，有的是時間，很多閑事我來管?！?/p>

小區(qū)停車對外開放，帶來了公共收益。今年年初，自管小組決定拿出其中6700多元，購置大米、食用油等生活物資，以戶為單位向居民發(fā)放，讓大家在寒冬中感受到來自小區(qū)的關(guān)懷與回饋。

沙羨社區(qū)黨總支書記王楊介紹，小區(qū)雖然沒有物業(yè)進駐，但是管理得井井有條，定期公開賬目，居民們都很信賴自管小組。

記者查看常建明提供的小區(qū)收支表發(fā)現(xiàn)，每筆賬都記得清清楚楚，如2024年8月清除外墻危險物花費1200元，2024年11月休閑椅刷油漆花費100元，2025年6月道閘系統(tǒng)升級改造花費3000元。

“經(jīng)過升級改造，道閘更靈敏了！”劉家志說，他的理發(fā)店開在臨街一樓，離小區(qū)道閘較近，以前道閘出現(xiàn)故障，經(jīng)常是他“手動”開啟，如今這種情況越來越少了，“升級改造前，征求了大家的意見；升級改造后，也有了肉眼可見的效果。這筆錢用得值！”

據(jù)悉，人行小區(qū)“微改造”“微治理”經(jīng)驗正在當(dāng)?shù)赝茝V，與之相鄰的物匯再生小區(qū)，也仿照成立自管小組，2024年底進行“微改造”——設(shè)置道閘，平整路面，劃設(shè)停車位，并定期公開賬目收支情況。小區(qū)居民們殷切地期待著，有一天也能領(lǐng)到米和油！

18萬元公共收益用了17萬，再分紅有點難

與沙羨社區(qū)人行小區(qū)自管不同，江夏區(qū)紙坊街職中社區(qū)城明花園是個物業(yè)小區(qū)。今年元旦，業(yè)主們也領(lǐng)到了業(yè)委會用小區(qū)公共收益購買的生活物資。

城明花園小區(qū)共有811戶居民，每戶發(fā)放10公斤香米、5升玉米油及一提維達衛(wèi)生紙，共計約180元，總金額17萬元。

城明花園2003年首期開盤，59歲的鄭金梅2012年住進小區(qū)，住在6棟3單元，是一名活躍的社區(qū)志愿者，享受此次福利待遇后，坦言“既意外，又不意外”，“意外”，因為這是該小區(qū)入住20多年來，第一次給業(yè)主發(fā)福利；“不意外”，因為“這本來就是業(yè)主們的錢”。

城明花園小區(qū)第二屆業(yè)委會于2023年9月成立。業(yè)委會主任董波介紹，小區(qū)現(xiàn)有固定停車位402個，停車收費標(biāo)準(zhǔn)為：業(yè)主車輛，每輛車每年600元。外來車輛，每輛車每小時3元，全天25元封頂；可辦親情卡，每輛車每小時2元，全天20元封頂。另外，物業(yè)管理用房近1000平方米，已出租一半。還有自動飲水機進場費用、電梯廣告等。所有公共收益加起來，全年近30萬元。

新物業(yè)進駐時，業(yè)委會與之商定，公共收益按6:4比例分成。也就是說，業(yè)委會每年有近18萬元公共收益可供支配，剩下12萬元則歸物業(yè)公司。

董波表示，很多業(yè)主都期待這個做法能夠延續(xù)下去，業(yè)委會也爭取年年有分紅，讓大家體驗到做小區(qū)主人的感覺。

粗略算賬，發(fā)現(xiàn)錢不夠用。

據(jù)悉，該小區(qū)公共收益開銷主要用在兩個方面，第一塊，公共福利，給業(yè)主發(fā)放米、油等生活物資，年初已經(jīng)用了17萬；第二塊，小區(qū)專項維修費用，第一季度已報銷5萬元，后面還有三個季度。

董波介紹，下半年還有很多事情要做，比如解決樓棟屋頂滲漏、增設(shè)電動車停車位、引進新能源車充電樁等，這些都需要錢。

有業(yè)內(nèi)人士預(yù)言，如果前期沒有一定積累，后續(xù)定期分紅，可能難以為繼。

再看物業(yè)公司獲得的年度分成去向。

城明花園小區(qū)物業(yè)經(jīng)理李艷透露，物業(yè)公司于2023年12月1日進場，現(xiàn)有22人，涉及客服、保潔、保安和工程維修等，一個月全員工資、水電費近6萬元，全年開支近72萬元。該小區(qū)物業(yè)繳費率約82%，全年可收取68萬元。她表示，“有公共收益分成加持，才勉強保持盈利?！?/p>

觀點

分紅有法可依，也不宜盲目攀比

記者梳理發(fā)現(xiàn)，近年來，武漢多個住宅小區(qū)業(yè)主分紅——

2020年，漢陽區(qū)廣電蘭亭時代小區(qū)通過訴訟追回前物業(yè)侵占的公共收益23萬元，業(yè)委會決定全額發(fā)放，按房產(chǎn)證面積每平方米3元發(fā)放，平均每戶約180元。

武昌區(qū)復(fù)地東湖國際小區(qū)業(yè)委會成立后，對電梯廣告、公共場地租賃等收益進行系統(tǒng)審計，發(fā)現(xiàn)歷年積累公共收益達120余萬元。2021年1月，業(yè)委會按房屋面積每平方米5元發(fā)放，每戶分得200元至400元不等，共發(fā)放60萬元。剩余資金用于補充維修基金。

洪山區(qū)保利中央公館小區(qū)公共收益主要來自快遞柜入駐、停車費分成等，2022年初賬戶結(jié)余80萬元。業(yè)主投票決定：按戶均分，每戶發(fā)放500元，共發(fā)放50萬元。剩余資金用于兒童游樂設(shè)施翻新。

江漢區(qū)萬科城小區(qū)年均公共收益超50萬元，以往多用于綠化維護。2023年業(yè)委會換屆后，新團隊推動收益分配改革，提出“現(xiàn)金+消費券”模式。業(yè)主可選擇領(lǐng)取200元現(xiàn)金或300元物業(yè)費抵扣券，超70%業(yè)主選擇后者，共發(fā)放35萬元。

給業(yè)主分紅，有無法律依據(jù)？

“發(fā)錢發(fā)物，有法可依?！焙庇^筑律師事務(wù)所律師張金淋明確表示，《中華人民共和國民法典》第282條規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

《物業(yè)管理條例》第54條規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

公共收益如何合理使用?？

武漢市物業(yè)管理協(xié)會有關(guān)負責(zé)人表示，公共收益通常優(yōu)先用于修繕和增加公共設(shè)施，不鼓勵用公共收益給全體業(yè)主發(fā)錢發(fā)物，過度分紅會影響小區(qū)正常維護和運營。?

中指研究院（華中）市場研究中心主任李國政認為，業(yè)委會成立初期，用公共收益給全體業(yè)主發(fā)紅包，可在最短時間內(nèi)樹立形象、建立信任，小區(qū)形成凝聚力和共識。但各小區(qū)情況各異，不能盲目攀比，不鼓勵一味發(fā)錢發(fā)物。即使發(fā)錢發(fā)物，也要合理規(guī)劃分紅比例，兼顧小區(qū)長遠利益。

“還是要加強引導(dǎo)，探索信托制物業(yè)服務(wù)等新模式，從根源上優(yōu)化提升物業(yè)服務(wù)水平?！彼f，目前物業(yè)服務(wù)采取的包干制、傳統(tǒng)酬金制，在實際運行中存在一定缺陷，特別是缺少第三方監(jiān)管，成本支出不透明等問題突出。信托制物業(yè)服務(wù)模式是指以小區(qū)業(yè)主大會為委托人、物業(yè)企業(yè)為受托人、業(yè)主為受益人，將物業(yè)費、小區(qū)公共收益等設(shè)立為信托基金，歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)企業(yè)從中提取一定比例作為保障款，用于一線員工的補貼及小區(qū)維修基金，以此構(gòu)成業(yè)主信任物業(yè)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)忠誠業(yè)主的新型信任體系。

據(jù)悉，武昌已有多例信托制物業(yè)服務(wù)模式，江夏等地正加緊試點。

記者手記

業(yè)主共有的每一分錢，都要在陽光下運行

甄子萱

公共收益，如何使用是關(guān)鍵。

一些小區(qū)公共收益較多，拿出一部分發(fā)給業(yè)主，既能體現(xiàn)社區(qū)黨組織、業(yè)委會善管善用的優(yōu)勢，又能讓業(yè)主有當(dāng)家作主的獲得感、幸福感，是一項雙贏的舉措。

有些小區(qū)公共收益不多，硬著頭皮給業(yè)主分紅，雖有建立信任、凝聚共識的考慮，但未能兼顧長遠利益，甚至有跟風(fēng)、攀比的嫌疑。

但對于多數(shù)小區(qū)而言，不發(fā)錢也并不意味著社區(qū)黨組織、業(yè)委會和物業(yè)不作為。

隨著住房年限增加，不少老舊小區(qū)面臨著各種大規(guī)模修繕問題。對于“高齡”老舊小區(qū)，業(yè)主買房時繳納的維修基金可能所剩無幾，用好公共收益，能彌補資金缺口。對于新建小區(qū)，雖然暫時沒有大型維修需要，但未雨綢繆乃是長久之計。

合理規(guī)劃、透明管理公共收益，用于提升小區(qū)品質(zhì)和服務(wù)，如改造門禁系統(tǒng)、添置健身器材等，同樣是保障業(yè)主權(quán)益、實現(xiàn)“錢盡其用”的重要方式，同樣是看得見、摸得著的“收益”。

無論是“真金白銀”分紅，還是轉(zhuǎn)化為小區(qū)環(huán)境改善，其根本都在于確保屬于業(yè)主共有的每一分錢，都能在陽光下運行，服務(wù)于小區(qū)福祉。