公募不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金成績(jī)亮眼 市場(chǎng)回暖帶動(dòng)消費(fèi)類(lèi)產(chǎn)品走強(qiáng)

隨著2024年四季報(bào)陸續(xù)披露完畢，公募不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）交出了一份亮眼的成績(jī)單。Wind數(shù)據(jù)顯示，全市場(chǎng)51只披露2024年四季報(bào)的公募REITs，在報(bào)告期內(nèi)共取得營(yíng)業(yè)收入35.59億元，凈利潤(rùn)2.58億元。業(yè)內(nèi)人士表示，根據(jù)底層資產(chǎn)類(lèi)型的不同，部分項(xiàng)目在四季度的盈利有所承壓，不過(guò)從全年來(lái)看，在市產(chǎn)品的業(yè)績(jī)達(dá)成率仍較為良好。

近年來(lái)，我國(guó)公募REITs市場(chǎng)快速發(fā)展，制度規(guī)則持續(xù)完善，發(fā)行規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)，資產(chǎn)類(lèi)型不斷豐富。南開(kāi)大學(xué)金融學(xué)教授田利輝認(rèn)為，REITs產(chǎn)品因其自身分紅機(jī)制穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)水平適中、流動(dòng)性更高以及可提供多樣化資產(chǎn)配置渠道而備受關(guān)注。政策支持態(tài)度明確，市場(chǎng)穩(wěn)步擴(kuò)容，投資者認(rèn)知度不斷提高，這使得REITs市場(chǎng)的活躍度進(jìn)一步提升，為投資者提供了更好的交易機(jī)會(huì)。

消費(fèi)類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs無(wú)疑是2024年四季度公募REITs中綜合表現(xiàn)最優(yōu)異的資產(chǎn)類(lèi)型。中金公司研報(bào)分析，從2024年四季報(bào)披露數(shù)據(jù)來(lái)看，消費(fèi)類(lèi)REITs大部分項(xiàng)目表現(xiàn)穩(wěn)中有升，經(jīng)營(yíng)有望保持穩(wěn)健表現(xiàn)。若以季度收入完成度測(cè)算（參照招募書(shū)口徑），除金茂REIT和百聯(lián)REIT外，其余項(xiàng)目季度完成度均在100%以上，其中首創(chuàng)奧萊REIT以及物美REIT季度收入完成度較高，分別達(dá)132%和120%。

田利輝表示，消費(fèi)類(lèi)REITs表現(xiàn)突出的原因是其優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)、優(yōu)良的運(yùn)營(yíng)管理能力和逐漸回暖的消費(fèi)市場(chǎng)。消費(fèi)類(lèi)REITs的底層資產(chǎn)通常位于地理位置優(yōu)越、消費(fèi)需求強(qiáng)盛的城市核心商圈，運(yùn)營(yíng)成熟穩(wěn)定，具備較強(qiáng)的增長(zhǎng)潛力。而且消費(fèi)類(lèi)REITs的原始權(quán)益人通常在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域深耕多年，具有較強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)管理能力。這有助于提升底層資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)效率，從而增加REITs的收益。

中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明分析，一般會(huì)從營(yíng)業(yè)收入、稅息折舊及攤銷(xiāo)前利潤(rùn)、可供分配金額以及對(duì)應(yīng)完成度，還有客流量、會(huì)員數(shù)、當(dāng)季度開(kāi)展的一系列營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)等方面，來(lái)觀測(cè)消費(fèi)類(lèi)REITs表現(xiàn)。此外，宏觀層面還可能關(guān)注資產(chǎn)所在區(qū)域的社零等指標(biāo)。

消費(fèi)類(lèi)REITs底層資產(chǎn)在2024年四季度的表現(xiàn)與同期消費(fèi)市場(chǎng)回暖密切關(guān)聯(lián)。田利輝認(rèn)為，四季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，消費(fèi)類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs底層資產(chǎn)的出租率維持在高位，整體均在95%以上，這反映出消費(fèi)市場(chǎng)的需求和REITs底層資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)性。消費(fèi)市場(chǎng)回暖帶來(lái)了客流增長(zhǎng)，消費(fèi)市場(chǎng)的增長(zhǎng)為REITs提供了更多的商業(yè)機(jī)會(huì)和租戶需求，從而推動(dòng)了出租率和收益提升。

有公募基金經(jīng)理表示，會(huì)更加關(guān)注消費(fèi)市場(chǎng)的恢復(fù)勢(shì)頭能否持續(xù)，以及長(zhǎng)期趨勢(shì)的演化。公募REITs的投資期限很長(zhǎng)，在投資完成后需要長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)，因此消費(fèi)市場(chǎng)的演變趨勢(shì)是指導(dǎo)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的重要基礎(chǔ)，也是做年度預(yù)算和中期規(guī)劃的依據(jù)之一。同時(shí)，消費(fèi)行為在不同年齡和區(qū)域的結(jié)構(gòu)性變化也是關(guān)注的重點(diǎn)。比如年輕群體偏向沖動(dòng)消費(fèi)、偏愛(ài)個(gè)性化產(chǎn)品等多元化的消費(fèi)行為等，需要密切關(guān)注這些變化，以便及時(shí)調(diào)整投資運(yùn)營(yíng)策略，為店鋪的經(jīng)營(yíng)、選品的過(guò)程提供參考。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，持續(xù)擴(kuò)大內(nèi)需已成為當(dāng)前政策重要引導(dǎo)方向，在此背景下，“以舊換新”“消費(fèi)券”等方式或?qū)⒅蜗M(fèi)類(lèi)REITs的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)，這也吸引了不少機(jī)構(gòu)的關(guān)注。明明表示，綜合戰(zhàn)略配售和網(wǎng)下數(shù)據(jù)來(lái)看，目前券商自營(yíng)、險(xiǎn)資等機(jī)構(gòu)均積極參與了消費(fèi)類(lèi)REITs投資。

結(jié)合2024年四季報(bào)披露信息，中金公司認(rèn)為在當(dāng)前宏觀環(huán)境下，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施競(jìng)爭(zhēng)正發(fā)生邊際變化：相較于一線城市，二線三線核心零售物業(yè)或能保持良好的競(jìng)爭(zhēng)力和增長(zhǎng)趨勢(shì)；消費(fèi)更趨于理性，消費(fèi)者更注重消費(fèi)體驗(yàn)，如運(yùn)動(dòng)戶外、生活方式、新式餐飲等“強(qiáng)社交屬性”“強(qiáng)社群屬性”相關(guān)業(yè)態(tài)的消費(fèi)增長(zhǎng)較快；目的性消費(fèi)、體驗(yàn)式消費(fèi)正在逐漸成為趨勢(shì)；運(yùn)營(yíng)商運(yùn)營(yíng)能力及品牌價(jià)值或進(jìn)一步賦能消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，吸引或覆蓋更為廣泛的消費(fèi)群體，從而提升項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)效益。（經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)記者 勾明揚(yáng)）