開(kāi)全國(guó)先河 成都萬(wàn)人小區(qū)欲推倒重建 怎么拆怎么建？

作為全國(guó)首個(gè)欲在原址自拆自建的小區(qū)，成都武侯區(qū)中央花園二期一直備受社會(huì)關(guān)注。中央花園二期建成于1998年，是四川第一批商品房，該樓盤(pán)有72棟樓，3295戶(hù)業(yè)主。20多年過(guò)去，小區(qū)存在部分房子開(kāi)裂、鋼筋外露等安全隱患。2018年9月，中央花園二期業(yè)主向政府部門(mén)提出“自主更新、拆舊建新”改造意愿。業(yè)主們5年兩次投票最終達(dá)成99.99%的同意率，決定在小區(qū)原址開(kāi)展自拆自建。如今自拆自建進(jìn)展如何？記者走訪該小區(qū)發(fā)現(xiàn)，多位業(yè)主雖簽字同意，但還是抱有疑慮——怎么拆？怎么建？居民如何安置？這些都沒(méi)有明確的方案。更有業(yè)主直言：“政府不出面，爛尾了怎么辦？”多位專(zhuān)家和業(yè)內(nèi)人士表示，目前看起來(lái)，該小區(qū)自拆自建的推動(dòng)工作依然困難重重。

自拆自建計(jì)劃實(shí)施陷入困境

“主要難點(diǎn)在于容積率?！痹谥醒牖▓@二期業(yè)委會(huì)辦公室里，74歲的業(yè)委會(huì)副主任伍大明告訴記者。伍大明是小區(qū)重建的提出者，20世紀(jì)90年代末，他用30萬(wàn)元買(mǎi)下這里一套最大的240平方米戶(hù)型的房子，每平方米綜合價(jià)格大概1000元，他也成為小區(qū)第一批業(yè)主，“戶(hù)型好、環(huán)境好”，是他看上這里的理由，隨著時(shí)間推移，房子住得越來(lái)越不讓人稱(chēng)心?！靶^(qū)由鎮(zhèn)上開(kāi)發(fā)商建造，設(shè)計(jì)規(guī)劃跟不上，水電氣管網(wǎng)設(shè)計(jì)不行，質(zhì)量也不過(guò)關(guān)。”伍大明稱(chēng)，房屋采用空心預(yù)制板加磚混結(jié)構(gòu)，經(jīng)歷地震以后，許多房屋產(chǎn)生了裂縫，甚至部分樓棟沉降開(kāi)裂，房屋墻壁開(kāi)裂，下水管網(wǎng)積水……甚至業(yè)委會(huì)辦公室的屋頂，也露出了一條裂縫。

“能不能重建整個(gè)小區(qū)？”2018年9月，伍大明和業(yè)委會(huì)主任趙濤寫(xiě)信尋求政府支持。同年12月，武侯區(qū)委辦公室在網(wǎng)上留言板回復(fù)：如中央花園二期業(yè)主都愿意進(jìn)行改造重建，街道將會(huì)同相關(guān)部門(mén)、企業(yè)推動(dòng)該小區(qū)改造重建工作。武侯區(qū)街道辦也稱(chēng)：小區(qū)業(yè)主同意率95%以上，將規(guī)劃危房舊城改造。

在伍大明等人的設(shè)想中，小區(qū)占地面積約20萬(wàn)平方米，容積率為2.0，如果將容積率增加到3.5（1平方米地建3.5平方米房子），拆40萬(wàn)平方米舊房，建70萬(wàn)平方米新房，按照1：1還業(yè)主后，開(kāi)發(fā)商還有30萬(wàn)平方米的新房賣(mài)，“除成本稅費(fèi)外還是有盈利的，這樣才會(huì)有企業(yè)來(lái)投資，業(yè)主也不用掏錢(qián)。”

在業(yè)委會(huì)和志愿者的召集下，2019年8月小區(qū)第一輪業(yè)主意愿同意率達(dá)到96.7%。在業(yè)委會(huì)提交重建申請(qǐng)之后，2019年12月26日，時(shí)任武侯區(qū)委書(shū)記批示：同意納入危舊房論證，但是業(yè)委會(huì)并沒(méi)有接納危房鑒定，“有安全隱患，但是談不上?！?020年3月，業(yè)委會(huì)被告知，因小區(qū)屬于商品房，不符合棚戶(hù)區(qū)改造政策，“如果要重建，只能原地原圖原址重建。就這樣，重建事宜被擱置?！?/p>

轉(zhuǎn)機(jī)發(fā)生在一個(gè)月后。2020年4月成都發(fā)布了《城市有機(jī)更新實(shí)施辦法》，列明了三種城市更新形式：保護(hù)傳承、優(yōu)化改造和拆舊建新?！斑@個(gè)文件一二級(jí)土地是可以聯(lián)動(dòng)，包括留改拆，有20%是可以拆的，針對(duì)2000年以前的老舊小區(qū)。”小區(qū)業(yè)委會(huì)另一位成員稱(chēng)，這份文件讓他們看到一線(xiàn)希望，之后又陸續(xù)爭(zhēng)取政策。

2021年11月，時(shí)任武侯區(qū)委書(shū)記到小區(qū)調(diào)研時(shí)提出自拆自建模式?！皶?shū)記提出，因?yàn)檎凑嫉?，所以需要業(yè)主同意率達(dá)到100%，政府才能出規(guī)劃。那么業(yè)委會(huì)第一步就是組建拆舊建新小組，動(dòng)員群眾?！蔽榇竺鹘榻B，從2022年3月21日至5月21日，業(yè)主同意率達(dá)到99.99%，只有3戶(hù)不同意。

今年5月25日，業(yè)委會(huì)形成報(bào)告提交給晉陽(yáng)街道辦及武侯區(qū)相關(guān)部門(mén)。8月21日，中央花園二期拆舊建新籌備組傳來(lái)消息，整個(gè)進(jìn)程涉及國(guó)土、規(guī)劃、稅務(wù)、城建等部門(mén)，需要做詳細(xì)的方案向區(qū)市等部門(mén)匯報(bào)。“目前已有開(kāi)發(fā)商在對(duì)接出方案?！蔽榇竺鞣Q(chēng)。

“區(qū)委書(shū)記來(lái)調(diào)研時(shí)說(shuō)，我們這邊是民生工程，容積率不能高，而且要保證大家套內(nèi)面積不減少?！睒I(yè)委會(huì)另一名成員表示，如果按照2.5的容積率去建設(shè)新房，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)不大，重建事宜比較難推動(dòng)。

有業(yè)主擔(dān)憂(yōu)萬(wàn)一爛尾了咋辦

記者曾多次走訪該小區(qū)，發(fā)現(xiàn)多位業(yè)主雖已簽字同意，但對(duì)于重建一事仍有疑慮。

“重建期間大家住哪里？建設(shè)周期要多長(zhǎng)？萬(wàn)一爛尾了呢？”住戶(hù)黃阿姨告訴記者，小區(qū)三千多戶(hù)，要推倒重來(lái)，不是一件小工程，不但需要大量資金投入，還需要有相關(guān)部門(mén)進(jìn)行監(jiān)督?！爱?dāng)然，重建后有電梯，我們也能方便很多?！秉S阿姨住在5樓，由于上了年紀(jì)體力下降，每次外出采購(gòu)米面糧油，都是盡量購(gòu)買(mǎi)小袋裝的，方便提上樓。

十多年前，黃阿姨和丈夫在此購(gòu)買(mǎi)了一套160多平方米的躍層房屋，“當(dāng)時(shí)是每平方米2800元?！比缃瘢S阿姨和老伴都已退休，雖然孩子在成都，但并沒(méi)和他們住在一起。對(duì)于小區(qū)自拆自建，黃阿姨表示支持，“要是能重建，我用這套大房子換兩套小房子，還能和孩子住在一起。小孩有自己的生活，住一套也不方便，住得近會(huì)方便很多?！北M管黃阿姨夫婦同意重建，但他們覺(jué)得希望并不是很大。黃阿姨認(rèn)為，中央花園二期是商品房，并不是農(nóng)村自建房，拆掉和重建，如果沒(méi)有政策支持或政府部門(mén)牽頭，很可能無(wú)法推進(jìn)。

“光簽字就簽了五年，一直沒(méi)進(jìn)展，搞得我們都沒(méi)信心了?！弊?hù)胡先生介紹，去年開(kāi)始簽名時(shí)，“業(yè)委會(huì)提議每平方米業(yè)主出4000元。如果100平方米，就是40萬(wàn)元，這筆錢(qián)不是每家人出得起的。不少業(yè)主本就有房貸要還，如果再添貸款，肯定難以承受?！?/p>

記者注意到，在小區(qū)公告欄上，小區(qū)業(yè)委會(huì)曾就4000元出資作出改動(dòng)——對(duì)于資金充裕償付能力強(qiáng)的業(yè)主，按照1：1.1比例換新房的，每平方米出資4000元；對(duì)于希望降低出資額的業(yè)主，可以將增加的0.1和地下停車(chē)位變現(xiàn)；對(duì)于不想出款又希望住新房的業(yè)主，可以將部分產(chǎn)權(quán)按現(xiàn)價(jià)1.5倍轉(zhuǎn)讓給投資機(jī)構(gòu)獲得建新資金……

開(kāi)小賣(mài)部的業(yè)主張先生是反對(duì)自拆自建的人之一?！八麄兌际潜粩?shù)字砸昏了頭，看著幾百萬(wàn)很惹眼，這都是紙面上的。”張先生說(shuō)，不是他不想提升居住環(huán)境，而是這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)不起。張先生稱(chēng)，他在小區(qū)只有一套住房用于自住，“要拆的話(huà)，我們一家人去哪里住？小孩子上學(xué)怎么辦？如果附近有一套現(xiàn)房能直接和我換，我肯定換?！睆埾壬J(rèn)為，自拆自建的風(fēng)險(xiǎn)，必然是自己承擔(dān)。

專(zhuān)家聲音

商品房自拆自建困難重重

小區(qū)能否按業(yè)主預(yù)期重建？面臨哪些困難？記者就此咨詢(xún)了北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)趙秀池教授。“自拆自建確實(shí)屬于全國(guó)首例，沒(méi)有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，目前看起來(lái)推動(dòng)工作困難重重。城市更新、舊房改造，本身難度就很大?！壁w秀池認(rèn)為，沒(méi)有政府主導(dǎo)、相關(guān)政策支持，自籌自建是不可能的。

“項(xiàng)目能否實(shí)現(xiàn)業(yè)主們的目標(biāo)，還需要與政府相關(guān)部門(mén)溝通。將項(xiàng)目納入城市更新實(shí)施方案中，借鑒目前城市更新的一系列資金稅收補(bǔ)貼等政策優(yōu)惠，通過(guò)土地肥瘦搭配或容積率調(diào)整，引入社會(huì)力量，通過(guò)一些適老項(xiàng)目、停車(chē)場(chǎng)、幼兒園等盈利項(xiàng)目增值收益平衡項(xiàng)目資金?！壁w秀池認(rèn)為，目前老舊小區(qū)改造基本是依靠容積率政策實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金平衡，而容積率政策又受制于當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃。在核心區(qū)容積率受限情況下，將很難達(dá)到預(yù)期目標(biāo)?！疤貏e是在當(dāng)前情況下，容積率提高也不一定能夠解決問(wèn)題?！壁w秀池稱(chēng)。

清華大學(xué)中國(guó)新型城鎮(zhèn)化研究院執(zhí)行副院長(zhǎng)尹稚教授認(rèn)為，從目前業(yè)主們反映的情況看，恐怕像這樣上萬(wàn)人的社區(qū)完完整整地推倒重來(lái)，至少?gòu)默F(xiàn)有信息看依據(jù)是不足的。

尹稚表示，社區(qū)完全推倒重建至少有幾個(gè)基本前提：第一，只有危房等級(jí)比較高、加固成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)重建成本，才會(huì)選擇拆除；第二，危房如果被認(rèn)定確實(shí)需要拆除，也得找經(jīng)濟(jì)上可行的辦法；第三，這么大規(guī)模的改造工程，應(yīng)當(dāng)需要經(jīng)過(guò)市級(jí)審批。

“業(yè)主們想不花錢(qián)或者少花錢(qián)，大概唯一出路是小區(qū)的地還有增值空間。這要從城市整體發(fā)展來(lái)評(píng)估，即政府允不允許這塊地提高容積率，除了給居民1:1.1的回遷房之外，如果能夠提升容積率，有更多面積、能夠以更高的價(jià)格向市場(chǎng)銷(xiāo)售，那么對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目改造的執(zhí)行者來(lái)講，它還是合算的?！币煞Q(chēng)，如果商品房好賣(mài)的時(shí)候，這種機(jī)會(huì)是有的。

據(jù)上游新聞、澎湃新聞、紅星新聞等

來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)