上海樓市又一則消息引發(fā)熱議。

國家稅務總局上海市稅務局官網(wǎng)掛出《關(guān)于本市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點若干問題的通知》，并且明確這一政策將于2021年1月28日執(zhí)行。說了很久的房產(chǎn)稅大招要來了？別急。

先仔細看看文件內(nèi)容，里面明確說了：“重新制定的《通知》僅對其中涉及稅務機關(guān)及區(qū)縣的表述進行了調(diào)整，文件名稱、文件主要內(nèi)容，均與原《通知》一致，未發(fā)生變化。 ”

什么都沒變，為什么要出臺一個新文件呢？因為舊的到期了，而且因為機構(gòu)改革，里面有些表述需要調(diào)整，僅此而已。

上海從2011年開始試點房產(chǎn)稅，但政策并不嚴厲。

一是免征面積較高，人均60平方米，超過這個面積才需要征收；

二是稅率不高，在千分之四至千分之六之間；

三是免征政策較多，如：上海居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新購住房、且該住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅等。

雖然市場熱議上海加征房產(chǎn)稅有點“狼來了”的味道，但值得注意的是，近期，領(lǐng)漲全國的一線樓市迎來一波密集的調(diào)控“涼水”。

近一周來，上海、深圳等一線樓市出現(xiàn)一種很少見的情形——收緊政策連續(xù)發(fā)布。從上周四上海突發(fā)調(diào)控新政以來，深圳、廣州、北京相繼發(fā)布調(diào)控細化措施或者就加強調(diào)控表態(tài)。

上海：1月21日晚，上海發(fā)布調(diào)控新政“滬十條”，提出夫妻離婚三年內(nèi)限購等政策。4天之后，上海又出臺“堵漏”措施，將法拍房納入限購。

深圳：深圳一周內(nèi)三次出臺樓市收緊政策：

1.防止通過“假結(jié)婚”獲取購房資格：家庭購買商品房，只能登記在具備購房資格成員名下；

2.對涉嫌違規(guī)申購“網(wǎng)紅新盤”華潤城潤璽一期的12名人員進行懲戒；

3.啟用“購房意向登記系統(tǒng)”，加強商品住房購房資格審查和管理。

北京：北京市住建委主任王飛表示，打擊惡意炒作和違規(guī)資金進入樓市是今年整頓房地產(chǎn)市場秩序的重中之重，近期就將開展專項行動。

廣州：據(jù)廣州日報報道，廣州主要銀行對住房按揭貸款啟動規(guī)模和占比“雙管控”。具體要求是，新增個人住房貸款占比不能超過12.6%，每個月新增個人住房貸款額度不能超過2020年10月、11月、12月三個月的平均放款額度。今日又有消息稱，廣州的四大行房貸利率全線提高。

按揭貸款吃緊，大招來了？

如此前分析，雖然上海、深圳等地近期調(diào)控連發(fā)，但政策力度并不很強，也并沒有觸及到樓市的核心問題（具體見《漏夜升級樓市調(diào)控，上海很急，但是……》），很難帶來真正意義上的行情反轉(zhuǎn)。

不過，值得注意的是，近期一種新的現(xiàn)象出現(xiàn)了。與“打補丁”式的政策升級不同，按揭貸款的利率和首付一直是樓市的“七寸”。近期有媒體報道稱，廣州、深圳等多地按揭貸款吃緊，有許多人排隊等待放貸。另據(jù)報道，今天開始廣州四大行提高房貸利率，變更后廣州首套房貸的利率為5.2%，而二套房則為5.4%。

調(diào)控大招來了？為何廣州從房貸“開刀”？

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受中新社國是直通車采訪時表示，主要原因是去年廣州房貸投放量太大，樓市熱度太高。去年廣州新房二手房合計交易22萬套，交易規(guī)模達歷史第二高位，交易金額創(chuàng)歷史新高。二手房價普遍超過每平方米3萬元，房價漲幅在全國70個大中城市中排名第9位，部分月份漲幅居首。

去年年底和今年一月份，廣州樓市出現(xiàn)翹尾行情，樓市熱度持續(xù)高位。李宇嘉認為，近期收緊房貸就是從額度、利率等方面給當?shù)貥鞘薪禍亍?/p>

對全國樓市，特別樓市熱度較高的地方來說，這可能是個信號。李宇嘉認為，去年我國社會融資投放規(guī)模很大，住房貸款也處于歷史高位。很多資金，更是披著實體經(jīng)濟貸款、甚至是中小微貸款的“外衣”進入樓市。這無疑是監(jiān)管層所不樂見的，所以近期多地出現(xiàn)貸款額度緊張現(xiàn)象。

放款時間延長，還能正常買房交易嗎？

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中新社國是直通車表示，對于購房者來說，銀行按揭貸款主要有兩個環(huán)節(jié)，一是批貸，二是放款。目前，廣深等地部分銀行貸款確實有額度收緊的情況，銀行放款時間有延遲。這對換房等連環(huán)交易會帶來一定影響，比如：去年建議購房者為放款預留一個月的時間，現(xiàn)在則是建議預留2-3個月。

不過，張大偉指出，目前多數(shù)銀行在按揭審批方面還沒有什么變化，符合貸款資格的交易還是可以正常貸款的，只是放款周期延長了。

為何房貸額度突然緊張？他認為，主要是從2019年開始，各地按揭貸款額度多按月分配，部分熱點城市2020年交易活躍，少數(shù)交易挪到2021年年初放款，影響了1月的房貸放款節(jié)奏。

李宇嘉指出，去年以來，國家強調(diào)加強房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，目前來看包括兩方面內(nèi)容，一是房企融資“三道紅線”，另外一個就是對房貸集中度的管理。一些銀行擔心下半年房貸額度收緊所以在開年就加大了房貸投放，這也導致了監(jiān)管層臨時性地對貸款額度進行管控。

大招來了 本輪行情要見頂？

按揭貸款額度控制、貸款利率上升將直接增加購房成本，樓市會涼涼嗎？

李宇嘉認為，購房成本增加，貸款節(jié)奏拉長，將對房產(chǎn)交易產(chǎn)生很大影響。當下許多城市房產(chǎn)價格已升至歷史最高水平，而多數(shù)買房行為還是要通過杠桿的，融資額度受控將直接影響市場，當然，這還取決于后續(xù)的政策力度。目前，以廣州為例，廣州銀行利率上浮的幅度，對樓市的沖擊并不會太大。只要購房者認為房價上漲的幅度會覆蓋掉利率的成本，那么影響就不會太大。

李宇嘉說，所以關(guān)鍵要看后續(xù)貸款的額度控制情況，如果額度持續(xù)受到管控，貸款發(fā)放周期拉長，這將意味著交易節(jié)奏放緩，樓市交易量也會下降。這跟股票市場的換手率下滑，資產(chǎn)熱度就會受到?jīng)_擊是一個道理。

這是否意味著本輪樓市行情要見頂回落了？同理，這也需要看房貸政策的管控是否進一步擴圍。而目前已經(jīng)出現(xiàn)這種跡象，近期宣布收緊樓市的一二線城市不斷增多，房貸額度緊張的地區(qū)也在增加。

調(diào)控擴圍 不只是一線城市

今天，杭州市發(fā)布樓市調(diào)控新政，進一步升級限購政策。其中規(guī)定，落戶杭州未滿5年的，在本市限購范圍內(nèi)限購1套住房等；將杭州市限購范圍內(nèi)住房贈與他人的，贈與人須滿3年方可購買限購范圍內(nèi)住房，受贈人家庭須符合本市住房限購政策（不含遺贈）等，全面堵上調(diào)控漏洞。

22日，合肥發(fā)布通告，嚴厲打擊哄抬房價等違規(guī)行為。南京也在近期宣布收緊人才購房的政策，提高人才購房門檻。

在房貸方面，李宇嘉說，除廣州外，目前了解到無錫、鄭州、東莞、佛山等城市也開始收緊銀行貸款額度。如果后續(xù)政策持續(xù)，本輪樓市周期會大概率見頂回調(diào)。（龐無忌）