退房承諾背后藏著哪些坑？

新華社天津1月18日電　題：聽(tīng)上去很美的“無(wú)理由退房”，為何變“鬧心藥”？

新華社“新華視點(diǎn)”記者劉元旭、栗雅婷

“交房前都可以無(wú)理由退房。”因?yàn)檫@樣一句美妙的承諾，2019年北京張女士爽快地交納了近40萬(wàn)元定金和部分房款。但當(dāng)她因沒(méi)能獲得購(gòu)房資格要求退房時(shí)，當(dāng)初的“定心丸”成了“鬧心藥”。在長(zhǎng)達(dá)半年多的時(shí)間里，她在京津兩地來(lái)回奔波，反復(fù)交涉，走上了艱難的維權(quán)之路。

“無(wú)理由退房”是近幾年一些房地產(chǎn)商推出的銷(xiāo)售策略。尤其是2020年以來(lái)，受疫情影響樓市遇冷，為吸引購(gòu)房者，“無(wú)理由退房”更是被多家知名房企當(dāng)作“破冰”利器。然而，“新華視點(diǎn)”記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少消費(fèi)者在退房時(shí)卻遭遇“有條件退房”“無(wú)限期退款”甚至“拒絕退房”。相關(guān)糾紛在多地發(fā)生，有的甚至鬧上法庭。

“無(wú)理由退房”變“有條件退房”“無(wú)限期退款”甚至“拒絕退房”

2019年7月，北京張女士來(lái)到天津?qū)氎婵捶?，一家知名房企樓盤(pán)的銷(xiāo)售表示，“交房前都可以‘無(wú)理由退房’，買(mǎi)我們的房子沒(méi)有任何后顧之憂?！睆埮慷ǚ坎㈥懤m(xù)交納定金和部分房款等近40萬(wàn)元。

因沒(méi)能獲得天津購(gòu)房資格，她于2020年5月申請(qǐng)辦理退房。本以為能一切按照流程順利進(jìn)行，但此刻她卻發(fā)現(xiàn)，承諾時(shí)的“拍胸脯”變成了百般推脫。

“當(dāng)時(shí)急需用錢(qián)，我不知道跑了多少次售樓處，也記不清打了多少通電話，每次都答復(fù)‘在走流程’?！睙o(wú)奈之下，張女士向法院提起訴訟，在2020年11月27日才終于拿到退款。

天津某售樓處一銷(xiāo)售人員向記者透露，房企通常不愿意接受客戶退房。退款通常至少需要三至六個(gè)月；如果開(kāi)發(fā)商已支付部分中介費(fèi)或獎(jiǎng)金，退款時(shí)間更難保障。另外，銷(xiāo)售人員因賣(mài)房有獎(jiǎng)金，也往往不愿意配合顧客退房。

湖北武漢的王女士也有相似遭遇。2020年3月，當(dāng)?shù)赜袠潜P(pán)推出“無(wú)理由退房”活動(dòng)，她線上看房后交納了意向金和部分首付款。后來(lái)由于資金問(wèn)題想退款，開(kāi)發(fā)商卻表示意向金已自動(dòng)轉(zhuǎn)為定金，不能退還。后幾經(jīng)調(diào)解，開(kāi)發(fā)商才同意全額退款。

也有購(gòu)房者的退房申請(qǐng)直接被拒。內(nèi)蒙古靜葉律師事務(wù)所的豐紅霞曾在當(dāng)?shù)匾恢麡潜P(pán)購(gòu)買(mǎi)了一套精裝房，售樓處巨幅海報(bào)上寫(xiě)道：“實(shí)力承諾，無(wú)理由退房”?？捶繒r(shí)，銷(xiāo)售人員也向她保證：“您可以直接看現(xiàn)房，如果有不滿意的地方我們可以給您維修到滿意為止，如果實(shí)在不滿意可以無(wú)理由退房?！?/p>

后來(lái)，豐紅霞發(fā)現(xiàn)房屋地板存在質(zhì)量問(wèn)題，幾次維修后問(wèn)題仍未解決，豐紅霞提出退房。但開(kāi)發(fā)商卻以“所購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)為現(xiàn)房且沒(méi)有簽訂《無(wú)理由退房協(xié)議》”為由，拒絕退房。

“售房時(shí)沒(méi)有人提醒，我也不知道還要簽這個(gè)協(xié)議?！必S紅霞說(shuō)。無(wú)奈之下，她不得不向法院起訴。

除此之外，逾期申請(qǐng)退房、逾期付款、已辦理網(wǎng)簽或銀行貸款等都是“無(wú)理由退房”遇阻的常見(jiàn)理由。有的開(kāi)發(fā)商甚至要求購(gòu)房者交納全部首付后才能退房，但這些內(nèi)容在銷(xiāo)售時(shí)往往都不會(huì)對(duì)購(gòu)房者提及。

此類(lèi)糾紛并不少見(jiàn)。記者在中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)搜索“無(wú)理由退房”，結(jié)果顯示有1388份相關(guān)案件裁判文書(shū)，涉及全國(guó)不少地方。

退房承諾背后藏著哪些坑

“無(wú)理由退房”，乍一聽(tīng)，很多人會(huì)聯(lián)想到網(wǎng)購(gòu)時(shí)的“七天無(wú)理由退換”。然而看似簡(jiǎn)單的退房承諾，背后往往藏著不少坑。

——廣告不認(rèn)賬，簽字才算數(shù)。業(yè)內(nèi)人士介紹，如果承諾“無(wú)理由退房”，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房者出具《無(wú)理由退房承諾書(shū)》并與其簽訂《無(wú)理由退房協(xié)議書(shū)》。但在現(xiàn)實(shí)中，書(shū)面協(xié)議往往變成口頭承諾，一旦遇到退房，有的開(kāi)發(fā)商就以未簽訂協(xié)議為由拒絕。

——承諾可退房，時(shí)間無(wú)限制。一家曾推出“無(wú)理由退房”活動(dòng)的樓盤(pán)銷(xiāo)售人員告訴記者，“即使簽訂協(xié)議書(shū)，開(kāi)發(fā)商也往往會(huì)‘埋雷’，退款時(shí)限一般不會(huì)寫(xiě)在協(xié)議里?！?/p>

“這就意味著，即使開(kāi)發(fā)商退款拖沓，購(gòu)房者一般也很難以逾期未退為由，主張按同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算給付利息。”豐紅霞說(shuō)。

——解約藏玄機(jī)，日期后來(lái)填。記者拿到湖南一家置業(yè)公司的《解除及認(rèn)購(gòu)書(shū)的協(xié)議書(shū)》，落款右側(cè)有乙方簽字和手印，但下方?jīng)]留時(shí)間欄，而左側(cè)甲方簽字欄、時(shí)間欄均為空白。豐紅霞解釋說(shuō)，這樣做的目的是，如果購(gòu)房者要求開(kāi)發(fā)商支付利息，開(kāi)發(fā)商可選擇填寫(xiě)對(duì)自己最有利的時(shí)間。

——提前留后手，維權(quán)少證據(jù)。有購(gòu)房者告訴記者，有的退房協(xié)議還會(huì)要求購(gòu)房者申請(qǐng)時(shí)必須交回所有與購(gòu)房有關(guān)的原件，且不得以任何理由、任何方式向開(kāi)發(fā)商主張任何權(quán)利。因?yàn)榘准埡谧謱?xiě)著“不得主張任何權(quán)利”，手里又沒(méi)有原件，購(gòu)房者往往會(huì)放棄維權(quán)，吃啞巴虧。

——想過(guò)退房關(guān)，留下違約錢(qián)。記者在采訪中還了解到，有的開(kāi)發(fā)商退款時(shí)要求扣除銷(xiāo)售中介傭金，甚至要求支付違約金。

“當(dāng)遇到因?yàn)榉孔咏祪r(jià)等原因集中退房時(shí)，開(kāi)發(fā)商無(wú)法短時(shí)間全部退款，有的銷(xiāo)售人員會(huì)提出誰(shuí)愿意扣除一部分錢(qián)作為違約金就先給誰(shuí)退，部分購(gòu)房者為了能盡快拿回錢(qián)也只好接受?！币晃讳N(xiāo)售人員說(shuō)。

監(jiān)管須出手，市場(chǎng)待規(guī)范

面對(duì)“無(wú)理由退房”引發(fā)的糾紛增多，部分地方已開(kāi)始出手規(guī)范。例如，廣東省東莞市住建局2019年1月發(fā)布了《關(guān)于推廣使用的通知》，對(duì)退房申請(qǐng)時(shí)間、定金退還時(shí)限、逾期未退賠償?shù)冗M(jìn)行了約定。江西省則規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取“可無(wú)理由退房”方式銷(xiāo)售的，應(yīng)明確退款時(shí)限。

但在全國(guó)范圍內(nèi)，各地規(guī)范程度不一，更無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和通用細(xì)則。專(zhuān)家表示，一方面，應(yīng)盡快建立起與“無(wú)理由退房”全流程相適配的監(jiān)管規(guī)范；另一方面，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將誠(chéng)實(shí)守信作為企業(yè)生命線，提高產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)。只有這樣，才能讓購(gòu)房者明明白白消費(fèi)、安安心心交易。

對(duì)于購(gòu)房者而言，在購(gòu)房時(shí)首先應(yīng)充分考慮房屋價(jià)格、質(zhì)量、地段、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等因素，不要抱著“反正能退”的心理草率購(gòu)房。

廣州大源按揭代理服務(wù)有限公司總經(jīng)理鄭大源提醒說(shuō)，即使獲得全額退款，也有損失風(fēng)險(xiǎn)。如果購(gòu)房者已辦理按揭貸款，會(huì)損失支付給銀行的利息；如果再購(gòu)房，會(huì)因有過(guò)房貸記錄而在一些城市失去首套房資格；如果房?jī)r(jià)上漲則會(huì)造成“隱性損失”。

天津市消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴部主任陳云奎提示，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房相關(guān)合同時(shí)，要認(rèn)真逐條閱讀條款，全面了解退房要求及其附加條件。如有疑問(wèn)，要及時(shí)要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行解釋。

“對(duì)于‘無(wú)理由退房’容易產(chǎn)生扯皮的關(guān)鍵問(wèn)題，一定要通過(guò)書(shū)面形式約定下來(lái)。如果不能落到文字上，也要做好錄音證據(jù)留存。”陳云奎提醒說(shuō)。